Su arrendador le dijo que le “va a subir el arriendo de su apartamento un 15%”. ¿Puede hacerlo? La respuesta es corta: no. La respuesta larga está en la Ley 820 de 2003, en su artículo 20, establece que el canon de arrendamiento de vivienda urbana sólo puede aumentar una vez cada 12 meses y hasta el porcentaje del IPC (Indice de Precios al Consumidor) del año anterior. Además, el nuevo canon no puede superar el límite establecido en el artículo 18 de la misma ley, según el cual el arriendo mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble, y no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente. ¿Muy complicado? se lo explicamos a detalle.
Cada año, la misma conversación se repite en miles de viviendas del Valle de Aburrá y Colombia: «¿Cuánto me pueden subir legalmente? ¿Cuándo se incrementa?» En 2026, para vivienda urbana el tope es de 5,10% (IPC del año anterior según el DANE). Pero detrás de ese número hay condiciones y reglas que tanto propietarios como arrendatarios necesitan conocer — y que sorprendentemente, pocos entienden, explican con claridad o aplican correctamente, lo que afecta el valor real de los cánones de arrendamiento.
Este artículo pretende mostrar que en Colombia el arrendamiento de vivienda ‘Sí está regulado’, los cánones de arrendamiento tienen un ‘tope máximo’, se pueden cometer errores que cuestan dinero, ponen en riesgo al propietario y el contrato de arrendamiento es el guardián de esas condiciones. Este conocimiento sirve igual si usted es propietario o arrendatario, si rentó a través de una inmobiliaria o lo gestiona por su cuenta.
¿Qué es la Ley 820 de 2003 y a quién le aplica?
La Ley 820 de 2003 considerada una norma especial y específica porque comprende exclusivamente la renta de vivienda urbana en Colombia. Establece derechos y deberes de las partes, cómo se fija el canon, cuánto puede subir cada año, cómo se establecen las prórrogas y cómo se termina un contrato.
Un punto que genera confusión permanente: esta ley solo aplica a vivienda urbana y contratos firmados a partir del 10 de Julio de 2003
. Si arrienda un local comercial, una oficina, una bodega o una finca rural, las reglas son distintas — ahí se rige por el Código de Comercio y por lo que pacten las partes en el contrato de arrendamiento.Sin embargo, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana firmados antes de esta fecha no pueden superar el 4,59 %. Esto se debe a que dichos contratos no se rigen por la Ley 820 de 2003, sino por la anterior Ley 56 de 1985.
Cómo se fija el canon: el máximo y el incremento
El techo inicial.
El artículo 18 de la Ley 820 establece que el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Si su apartamento vale $250.000.000, el canon máximo sería $2.500.000 al mes. En la práctica, el mercado suele fijar cánones por debajo de ese tope.
El incremento anual.
El artículo 20 dice que cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador puede aumentar el canon hasta en un 100% del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Para 2026, el IPC de 2025 fue 5,10% según el DANE. Ese es el techo. Punto.
Ejemplo ilustrativo. Supongamos que un apartamento tiene un valor comercial de $150.000.000. Según el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, el canon inicial no puede superar el 1% de ese valor, es decir, $1.500.000 mensuales. Si las partes pactan un canon de $1.500.000, ese valor sí está dentro del límite legal. Luego, cuando se cumplan 12 meses con el mismo precio, el arrendador podrá reajustarse conforme al artículo 20. Para 2026, el tope del reajuste es el 5,10% (IPC de 2025). Entonces, el cálculo sería así: $1.500.000 × 5,10% = $76.500. En consecuencia, el nuevo canon máximo sería de $1.576.000, siempre que se notifique en debida forma y que no se supere el límite legal del artículo 18.
Según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 2025 fue del 5,10%, porcentaje que establece el límite máximo de aumento para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana que cumplan doce meses de vigencia durante el año 2026. Si le cobran más, tiene derecho a impugnar.
Otra variable: Valor catastral
La misma Ley en su artículo 18 deja claro que ese “valor comercial” no puede ser superior a dos (2) veces el avalúo catastral, es decir, que la cifra clave es la que figura en el impuesto predial municipal. Pero en la actualidad, en Antioquia y Colombia, muchas zonas de diferentes municipios arrastran una “desactualización” catastral que afecta este valor, y por ende, puede impactar directamente en la fijación del canon de arrendamiento lo cual puede perjudicar al propietario si no está bien asesorado.
Ejemplo: Un apartamento bien ubicado, 15 o 20 años de construido puede arrastrar una desactualización catastral que no le permite que su canon de arrendamiento se acerque a lo que el mercado está dispuesto a pagar por él, esto no es un dato menor, regula el mercado pero también afecta al inversionista.
La Ley 44 de 1990 delega en los concejos municipales la potestad de fijar tarifas dentro de los rangos legales. La Resolución 2057 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), expedida el 30 de diciembre de 2025, actualizó los avalúos de 527 municipios en todo el país. El resultado visible fue que las facturas prediales duplicaron o triplicaron el cobro del año anterior.
La notificación: el paso que muchos se saltan
Querer subir el arriendo es una cosa. Tener derecho a hacerlo es otra. Y poder aplicarlo legalmente requiere un paso que sorprendentemente pocos cumplen bien: la notificación formal.
El arrendador debe informar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo mediante servicio postal autorizado, o mediante el mecanismo de notificación expresamente pactado en el contrato.
Según reuniones sostenidas con las alcaldías y aseguradoras del Valle de Aburrá, El Dandy Inmobiliaria se destaca por cumplir con el valor correcto del canon de arrendamiento establecido en la ley y con las notificaciones formales exigidas.
Un mensaje de WhatsApp no es una notificación formal, a menos que el contrato lo establezca explícitamente. Sin notificación correcta, el incremento puede ser impugnado.
Lo que cada parte debe tener claro
En lugar de dos listas paralelas, aquí va lo esencial con el contexto que las listas no dan.
Para el propietario:
El incremento es anual (no semestral). El tope es el IPC. La notificación debe ser formal. Y todo debe estar por escrito — un contrato verbal existe legalmente, pero demostrar sus condiciones ante un juez es un viacrucis.
Para el arrendatario:
Durante los primeros 12 meses, el canon no puede moverse. Si le quieren subir antes, no están en derecho. Si le suben más del 5,10%, tiene fundamento para rechazarlo. Y si al firmar le piden dos meses de depósito como «garantía», la ley lo prohíbe — no importa cómo lo llamen.
Vivienda vs. comercial: la confusión que cuesta más cara
Cinco errores que cuestan dinero — o un juzgado
- Subir el arriendo sin notificar formalmente. El inquilino impugna, el propietario pierde.
- Cobrar más del IPC. Es ilegal en vivienda urbana. No importa que «el mercado esté caro».
- Exigir depósito en vivienda. Prohibido. Y si ya lo cobró, le toca devolverlo.
- No tener contrato escrito. Todo puede ser verbal — hasta que hay un problema y nadie puede demostrar nada.
- Confundir vivienda con comercial. El propietario aplica reglas del local a su apartamento — y se enfrenta a una reclamación formal.
Evitar estos errores marcan la diferencia. Y en El Dandy Inmobiliaria, nuestra trayectoria de más de 58 años en el mercado lo demuestra.
Preguntas frecuentes
❓ ¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?
El máximo legal es 5,10%, correspondiente al IPC de 2025 certificado por el DANE. El propietario puede subir menos o no subir nada.
❓ ¿Cómo se calcula el canon del arriendo?
No solamente es revisar el valor comercial, la valorización de la zona o las referencias de mercado. El Artículo 18 de la Ley 820 es claro, no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble, que a su vez, no puede superar el 2% del avalúo catastral.
❓ ¿Cuándo se aplica el aumento del arriendo?
Solo después de cumplir 12 meses bajo el mismo precio. El arrendador debe notificar formalmente antes de aplicarlo.
❓ ¿Se puede cobrar depósito en arriendo de vivienda?
No. El artículo 16 de la Ley 820 lo prohíbe expresamente en arrendamientos de vivienda urbana.
❓ ¿Qué pasa si me suben más del IPC?
El arrendatario puede impugnar el incremento. Un aumento superior al IPC en vivienda urbana no tiene sustento legal y puede revertirse.
❓ ¿Cómo debe notificarse el incremento?
Mediante servicio postal autorizado o el mecanismo pactado en contrato. Un mensaje verbal o por WhatsApp no es válido salvo que el contrato lo establezca así.
Este artículo tiene fines informativos y educativos. No constituye asesoría legal. Para situaciones específicas, consulte a un abogado especializado en arrendamientos.
Si tiene dudas sobre el canon de su inmueble o necesita saber si el incremento que le están aplicando es legal, podemos orientarte — 58 años administrando propiedades en el Valle de Aburrá respaldan ese criterio.
